Da Fedrigoni a Unicoop Tirreno, da Artsana al Gruppo Magris crescono anche in Italia le realtà industriali che valorizzano il patrimonio immobiliare di fabbriche e centri logistici. Fondi a caccia dei flussi di cassa di capannoni, magazzini e uffici

«Imprese di medie dimensioni, managerializzate ma di proprietà familiare, innovative, esportatrici e con una produzione manifatturiera radicata sul territorio. Affidabili e dai fondamentali solidi. È sui loro asset immobiliari – capannoni, magazzini, uffici – che puntiamo a investire, in un’ottica di lungo periodo, che a noi assicuri flussi di cassa e conferisca agli imprenditori liquidità per rilanciare strategie di crescita». Lo spiega a Il Sole 24Ore Christopher Mertlitz, head of European Investments, W. P. Carey, che un mese fa ha acquisito il portafoglio degli immobili di Fedrigoni (colosso della carta) in Italia, Germania e Spagna conferendoli a un fondo gestito da Savills Investment Management Sgr Spa nel quale il fondo immobiliare net lease statunitense – specializzato in vendite con patto di locazione e infrastrutture su misura (build-to-suit), quotato a Wall Street e con un volume di investimenti 2023 da 1,3 miliardi di dollari – è l’investitore: un sale & lease back su 16 impianti ceduti per 280 milioni di euro.

Il business

Italia sempre più nel mirino della cosiddetta “vendita con patto di locazione” (appunto sale & lease back), cioè la pratica in base alla quale un imprenditore cede un immobile strumentale e “mission critical” ad un fondo immobiliare specializzato. Dopo la cessione, il fondo concede alla stessa impresa venditrice in affitto il bene a fronte di un canone periodico di lunga durata, normalmente triple o double net, ossia con costi e manutenzioni a carico del tenant. Un fenomeno che in Italia non ha ancora numeri.

I numeri

Come riporta Clarion Partners su dati Bce, le circa 700 cessioni di asset aziendali, avvenute nell’area Emea, nel 2021, hanno superato i 29 miliardi di euro, circa il doppio del volume del 2010. Un dato che negli anni successivi -secondo Jll – si è mantenuto, mediamente, attorno ai 25 miliardi. Il 60% delle transazioni riguarda i segmenti industrial/ logistics ed uffici. Per il resto, si tratta di retail, hotel, strutture sanitarie (Healthcare) e altri asset alternativi. Oltre il 50% delle operazioni dell’area Emea si concentra, invece, tra UK, Francia e Germania. Complessivamente, si stima che il mercato immobiliare europeo di proprietà aziendale valga circa 5,7 trilioni di euro.«È una strategia win-win – spiega ancora Mertlitz – perchè proventi della vendita aumentano la liquidità per l’azienda, che può essere utilizzata per scopi come capitale circolante, capex, ricerca e sviluppo e acquisizioni, mentre il capitale allocato sull’immobile viene liberato e la società può concentrarsi sul proprio core business».

Nel corso del 2023, W. P. Carey (che ha in portafoglio oltre 1400 proprietà) si è concentrata sull’acquisizione di asset industriali e magazzini con un unico inquilino, che hanno rappresentato circa il 75% del volume annuale degli investimenti. Dal punto di vista geografico, circa l’80% degli investimenti della società è stato effettuato in Nord America, mentre il restante 20% in Europa

Il nodo bancario

«Riteniamo che in Europa, e in particolare in Italia – ha concluso Merlitzt – ci siano molte opportunità e stiamo selezionando alcune operazioni per il 2024». «Quella del sale & lease back è una tendenza diffusa da decenni negli Usa ma in crescita negli ultimi due anni in Italia, dove era poco utilizzata perchè sostituita dalle operazioni di leasing effettuate dalle banche – ha spiegato Claudio Nardone, ceo di Sagitta Sgr -. Che però erano finanziamenti. Mentre qui c’è una cessione del bene. Un fenomeno inversamente proporzionale alla disponibilità di prestito delle banche. Quando i tassi si abbasseranno, potremmo vedere un rallentamento». Il fenomeno è accentuato da tre fattori. «Il primo – ha aggiunto Nardone – è la convenienza delle società specializzate Usa a fare arbitraggio patrimoniale. Fanno raccolta di finanziamenti Oltreoceano e poi vengono a investire in Europa dove c’è un maggiore spread di rendimento, quindi margini più alti rispetto a quelli del Paese di origine. Il secondo fattore è il credit crunch delle banche che apre maggiori spazi agli alternative lenders. Infine – conclude Nardone – la crescente managerializzazione delle Pmi migliora la penetrazione di strumenti innovativi di finanziamento».

Le operazioni

In Italia, secondo gli operatori del settore, si possono stimare circa una ventina di operazioni, dal valore tra i 10 a 50 milioni di euro. Dopo il debutto in Italia, a giugno, in cui aveva acquistato 70 milioni di euro di magazzini nel Nord Italia, cinque giorni fa LeadCrest ha annunciato una seconda operazione, sempre con Tecnomat, da 30 milioni per altri due spazi di logistica e stoccaggio. Mentre ad ottobre, Dils aveva agito come broker nell’operazione di sale and lease-back nel settore della logistica immobiliare, acquistando il nuovo hub logistico del Gruppo Magris (che distribuisce prodotti per la pulizia professionale) da un fondo di investimento alternativo e gestito da Kryalos Sgr. Così come a novembre Tikehau ha acquistato da Unicoop Tirreno – sempre con retrolocazione – cinque immobili situati lungo la costa toscana italiana per 37 milioni di euro. Ad agosto, Invesco Real Estate Management sarl aveva completato l’acquisto e il successivo lease back di un complesso immobiliare nella zona meridionale di Como, che ospita le strutture logistiche e i magazzini di Artsana, il gruppo proprietario, tra l’altro, del marchio Chicco e della catena di negozi Prenatal, controllato al 60% da Investindustrial e dal 40% nelle mani della famiglia Catelli. Valore dell’operazione, 100 milioni di euro.

Fonte – ilsole24ore