In che momento si trasferisce la proprietà della casa oggetto di donazione?
Non è raro chiedersi: quando una persona, ad esempio un genitore, intesta un immobile al figlio, a chi appartiene realmente la proprietà? E cosa succede se il genitore continua a risiedere nella casa donata? Approfondiremo tali questioni nel seguente articolo per chiarire chi è il proprietario di un immobile donato. Analizzeremo pertanto la natura della donazione, gli effetti che essa produce e il momento in cui la proprietà della casa viene effettivamente trasferita.
Cos’è la donazione?
La donazione di un immobile rappresenta un evento frequente, soprattutto all’interno della sfera familiare. Più spesso, però, nel gergo comune, si usa una terminologia diversa: non si dice “donare” una casa, ma “regalarla” o “intestarla”. I termini però esprimono lo stesso concetto: il trasferimento della proprietà.
Ecco che, in questo scenario, sorge spontanea una domanda: chi diviene il proprietario dell’immobile donato? La risposta, in realtà, è piuttosto semplice e risiede nella natura stessa dell’atto di donazione. Si tratta cioè di un contratto “a titolo gratuito” mediante il quale una persona (donante) trasferisce, senza alcuna controprestazione in cambio, la proprietà di un bene (in questo caso, un immobile) ad un’altra (donatario). Dunque, nel momento stesso in cui si firma l’atto di donazione, la titolarità del bene passa automaticamente dal donante al donatario.
Proprio per questo la donazione viene tecnicamente definita un “contratto ad effetti reali”: questo concetto sta a significare che, per il semplice fatto che vi sia stata la manifestazione della volontà sia del donante (di voler regalare) che del donatario (di accettare il dono), la proprietà del bene si trasferisce dal primo al secondo in quello stesso momento.
Una volta effettuata la donazione, non sono necessari ulteriori adempimenti: la proprietà diventa del donatario in quello stesso istante. Tuttavia è necessario considerare che:
- a pena di nullità, la donazione deve avvenire dinanzi a un notaio alla presenza di due testimoni (di solito messi a disposizione dallo stesso studio notarile);
- l’atto di donazione deve poi essere registrato all’ufficio di registro e trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari per renderla opponibile (e quindi efficace) anche nei confronti dei terzi;
- il donatario dovrà versare le imposte all’Erario (seppure nelle mani del notaio). Queste sono rappresentate dall’imposta di registro (al 2% se è prima casa oppure al 9% negli altri casi), dall’imposta ipotecaria e catastale (50 euro l’una se è prima casa oppure rispettivamente al 2% e all’1% negli altri casi). Inoltre, sia il donante che il donatario sono corresponsabili in solido per gli onorari del notaio.
Vale l’impegno a donare?
La donazione è un atto istantaneo che non ammette imposizioni, neanche se autoimposte dallo stesso donante. Quindi non ha valore l’atto scritto – sebbene autenticato dal notaio – con cui una persona si impegna a donare in futuro una propria casa ad un’altra. Lo stesso vale nel caso di assunzione dell’obbligo di fare testamento in favore di un soggetto specifico.
E se il donante continua a vivere nell’immobile?
Un aspetto delicato riguarda la situazione in cui il donante continua a vivere nell’immobile donato. In questo caso, è probabile che la donazione abbia avuto ad oggetto non già l’intera proprietà bensì la cosiddetta nuda proprietà con riserva di usufrutto in capo al donante. La situazione che si viene a verificare in tali casi è quella in cui l’immobile, pur divenendo di proprietà esclusiva del donatario, può essere utilizzato (vissuto, dato in affitto o in comodato) dal donante per tutta la durata dell’usufrutto indicata nell’atto di donazione (durata che non può superare la vita del donante stesso). Tale riserva però deve risultare in modo esplicito nel rogito notarile.
Cosa succede dopo la donazione?
Con il trasferimento della proprietà dell’immobile donato, il donatario è soggetto a tutti gli obblighi di legge derivanti dalla titolarità del bene come:
- indicazione delle proprie generalità all’amministratore di condominio per l’aggiornamento dell’Anagrafe condominiale;
- versamento delle imposte (Imu, salvo si tratti di abitazione principale; Tari);
- pagamento delle spese condominiali;
- responsabilità per danni a terzi e quindi obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria.