Affittare una casa è un po’ come sposarsi. Un matrimonio “a tempo”, come vedremo, ma sempre un matrimonio, con i suoi diritti ed anche i suoi (molti) doveri. E una delle clausole più importanti del contratto di affitto riguarda la durata stessa del rapporto. La durata del “matrimonio”, appunto. Ma questi doveri possono essere derogati? In un matrimonio vero non si dovrebbe, ma in un contratto d’affitto sì, in particolare può essere derogata la durata del contratto di affitto, ma solo per motivi gravi.
Quanto dura un contratto di affitto
Considerando un contratto d’affitto “ordinario”, questo deve durare minimo 4 anni e se le parti, il proprietario e il locatore, firmano un contratto che prevede una durata inferiore, quel contratto è nullo. Ovviamente gli affitti brevi fanno storia a sé. Il punto, però, è che in questi 4 anni può succedere di tutto, ci si può sposare o aspettare un bambino, si può perdere il lavoro, può verificarsi una calamità naturale oppure l’alloggio, a causa di una scarsa o assente manutenzione, può diventare un luogo insalubre nel quale vivere. Insomma: è rischioso impegnarsi per 4 anni, sia da parte del proprietario, sia da parte dell’inquilino. E allora? Allora la legge prevede che in alcuni casi si possa disdire il contratto di affitto per motivi gravi prima della sua fine naturale. Quali sono questi motivi?
Come disdire il contratto prima del rinnovo automatico
Abbiamo detto che un contratto d’affitto dura 4 anni e questo è corretto, ma bisogna ricordare che alla scadenza dei primi 4 anni il contratto viene rinnovato automaticamente per altri 4 anni, ed è per questo che normalmente si definisce quello “standard” un contratto “4+4”. Ma prima di vedere come fare la disdetta del contratto d’affitto per motivi gravi, vediamo se è possibile evitare il rinnovo automatico del contratto per i 4 anni successivi ai primi 4.
Beh, sì: è possibile, sia da parte del proprietario che da parte dell’inquilino. Nel primo caso si tratta del “diniego di rinnovazione”, che in parole povere è la disdetta che il proprietario può inviare all’inquilino almeno 6 mesi prima della fine dei primi 4 anni. Attenzione, però: non lo può fare sempre e comunque: è la legge che stabilisce in quali casi questa disdetta può essere inviata. Per esempio il proprietario può disdire il contratto se in quella casa intende andare a viverci lui, oppure se ha intenzione di vendere l’immobile (in questo caso l’inquilino ha il diritto di prelazione) oppure se vuole ristrutturare l’unità immobiliare in modo talmente radicale da rendere impossibile che all’interno vivano delle persone. Ovviamente tutte queste ipotesi devono trovare attuazione, cioè: se il locatore afferma di volerci andare a vivere lui nell’appartamento affittato, poi deve andarci davvero, altrimenti l’inquilino può chiedere ed ottenere un risarcimento.
Ma, come dicevamo, anche l’inquilino può disdettare il contratto dopo i primi 4 anni e, in questo caso, si chiama “diritto di recesso” e deve essere esercitato attraverso una lettera raccomandata inviata 6 mesi prima della fine dei primi 4 anni.
Come fare la disdetta del contratto d’affitto per motivi gravi
Invece, se l’inquilino vuole lasciare la casa che abita durante il periodo di vigenza del contratto d’affitto può farlo, ma solo in presenza di motivi gravi ed oggettivi. Tra questi c’è, ad esempio, la perdita del lavoro. Se ci si trova, appunto, oggettivamente non più in grado di pagare l’affitto, si può chiedere ed ottenere la chiusura del contratto.
Un secondo motivo grave ed oggettivo ha a che fare con le inadempienze del proprietario che, per esempio, da troppo tempo non effettua le necessarie opere di manutenzione rendendo la vita nell’appartamento insalubre o addirittura pericolosa; oppure non garantisce la fornitura di energia elettrica, acqua e gas; insomma, in tutti quei casi in cui il proprietario non fa il suo dovere, l’inquilino se ne può andare (sempre dando il preavviso) prima della fine del contratto.
Si può disdire il contratto anche nel caso in cui sorgessero gravi conflitti legali tra le due parti. Se, per esempio, una parte denuncia l’altra per un qualsiasi motivo, e se la causa dovesse trascinarsi per troppo tempo, allora sarebbe possibile disdire il contratto prima del tempo stabilito.
L’importante è che questi “motivi gravi” si verifichino successivamente alla firma del contratto d’affitto e siano indipendenti dalla volontà del conduttore oppure che condizioni oggettive rendano eccessivamente gravoso (anche psicologicamente) proseguire il contratto fino alla naturale scadenza.
Che cosa è il recesso libero del contratto d’affitto
Non sempre occorrono motivi gravi per disdire un contratto d’affitto, basta che venga inserita nel contratto d’affitto “4+4” una specifica clausola che preveda quello che tecnicamente è definito “recesso libero”, ma questo vale solo per il conduttore, cioè l’inquilino. Se, insomma, quando si firma il contratto si riesce a fare accettare al proprietario questa clausola, allora l’inquilino, sempre con un preavviso di 6 mesi, può lasciare la casa quando vuole anche, cioè, in assenza di motivi gravi.