Il mercato degli affitti in Italia continua a crescere, a differenza di quello delle compravendite – cui sta sottraendo quote – ma aumentano anche asimmetrie informative e frizioni tra domanda e offerta che fanno lievitare i costi e frenano la disponibilità di immobili. È il racconto che emerge dall’Osservatorio Affitti presentato ieri da Nomisma e Crif a Bologna, con uno spaccato sul capoluogo emiliano (in collaborazione con Confabitare), dove si registra la più alta impennata dei canoni di locazione tra le grandi città (un +8,9% nella seconda parte del 2023 contro una media del 3,8%), ma anche una disponibilità di abitazioni e un quadro di puntualità dei pagamenti non comune nel resto del Paese.
Trend in ascesa dal Covid in poi
«Il nostro Osservatorio registra le domande potenziali di affitto, che nel 2023 sono lievitate a 712mila a livello nazionale, contro le 671mila domande di nuovi affitti del 2022, con una crescita di oltre il 6%. È un dato che conferma il trend visto negli ultimi anni, prima del Covid si viaggiava poco sopra le 500mila domande l’anno – spiega Elena Molignoni, responsabile Real Estate e dell’Osservatorio Immobiliare Nomisma –. Il costante e progressivo incremento di locazioni è dettato non solo dalla crisi e dall’impennata dei tassi dei mutui che hanno creato maggiori difficoltà ad accedere al mercato dell’acquisto, ma da mutate esigenze di vita e di lavoro. Anche chi avrebbe le risorse economiche per acquistare l’immobile oggi preferisce affittarlo, una tendenza iniziata già diversi anni fa nei Paesi europei alla quale l’Italia si sta avvicinando, anche se in ritardo». Tanto che nel 2023 c’è stato uno spostamento del 7,3% della domanda di acquisto verso le locazioni: 48mila nuclei familiari hanno rinunciato ad acquistare una casa a favore dell’affitto.
Locazione per scelta non per necessità
Da qui la previsione che anche nel 2024 saranno sempre gli affitti a trainare l’attività sul mercato immobiliare, nonostante la prevista discesa dei tassi di interesse, con canoni di locazione tendenzialmente stabili. Dalla survey Nomisma sui locatari, emerge che solo il 42% di coloro che vivono in affitto lo faccia a causa della mancanza di risorse economiche adeguate all’acquisto di un’abitazione, mentre sul fronte dei locatori, la principale motivazione che spinge verso la scelta di affittare la casa di proprietà è la possibilità di integrare il reddito con una rendita, in particolare, per chi possiede non una bensì due abitazioni aggiuntive rispetto alla residenza principale.
Mercato bloccato da diffidenze, morosità e affitti brevi
La minore propensione all’acquisto si scontra però con due problematiche chiave. Da un lato c’è una quota dell’11% di immobili a disposizione (fonte: Agenzia delle Entrate), ossia che non sono né locati né utilizzati in Italia e questo rende il mercato degli affitti non tanto saturo quanto piuttosto bloccato. Dall’altro lato, c’è un forte aumento del mercato degli affitti brevi, specie in località turistiche, molto più redditizio per i proprietari e ne consegue un’ulteriore difficoltà a trovare sul mercato soluzioni abitative in locazione a medio-lungo termine: a Bologna, ad esempio, la redditività degli affitti brevi è pari al 10%, il doppio rispetto alla locazione sul libero mercato (5%).
La reticenza verso la locazione delle abitazioni di proprietà deriva in gran parte da esperienze negative di morosità, deterioramento dell’immobile, difficoltà a smobilizzare il bene in tempi brevi in caso di necessità e da un livello di tassazione oramai in linea con quella applicata alle plusvalenze derivanti da investimenti finanziari (soprattutto se non si opta per il canone concordato).
Il 40% dei proprietari interpellati nel campione di Nomisma e Crif afferma di avere alle spalle problematiche nei pagamenti o ingiunzioni di sfatto, circa un terzo dei locatari ha ritardato da 2 a 4 mesi il pagamento del canone mensile, il 13% ha saltato almeno un pagamento.
Nuovi servizi contro le asimmetrie informative
Le asimmetrie informative tra locatario e locatore pesano nel rallentare il mercato e nell’allungare i tempi per trovare casa ed è il motivo per cui il gruppo Crif, multinazionale di business&credit information, ha presentato ieri a Bologna anche un nuovo servizio attivato: “Affittabile”. Analizzando informazioni desunte dai conti correnti, la regolarità degli impegni verso il sistema bancario e la verifica di protesti e pregiudizievoli, rilascia all’inquilino un documento per qualificarsi di fronte al proprietario, in cui si attesta il suo livello di affidabilità nel rispettare i pagamenti e si identifica il canone medio mensile di affitto sostenibile.