Effetto tassi: le domande sono in flessione del 19% e la politica di credito delle banche porta al taglio di un terzo dell’erogato nel terzo trimestre
Dopo 10 rialzi di fila la Banca centrale europea si mette in pausa. Per osservare gli effetti della lotta all’inflazione che, letti al contrario, equivalgono ai danni causati alla domanda aggregata, come male minore per raggiungere l’obiettivo della stabilità dei prezzi. E questa stretta da 450 punti base in 14 mesi – record assoluto per l’istituto e per la moneta unica – di danni ne sta causando. Se prendiamo l’esempio concreto dei mutui, immediatamente sensibili alle decisioni sui tassi della Bce, il 2023 si sta rivelando l’annus horribilis delle erogazioni: -33,3% nel secondo trimestre e 29,9% nel primo semestre. Il dato è ancora più pesante dal momento che si confronta con i numeri, già in rosso, del 2022, archiviato con erogazioni in calo del 20%. È quanto emerge dall’aggiornamento della Bussola Mutui Crif – MutuiSupermarket.it.Il mutuo si fa in due: c’è la richiesta del cliente e poi l’eventuale disponibilità della banca a finanziarlo. Da questo punto di vista è interessante notare che nei primi nove mesi dell’anno, la domanda si è contratta del 19,9%. E ciò vuol dire che nel rallentamento delle erogazioni non c’è solo la ritirata di alcune famiglie, che attendono tempi migliori oppure che sono state messe all’angolo in termini di “potere mutuo-acquisto” dall’aumento di inflazione e tassi e non hanno alternativa all’affitto oppure sono costrette a rimandare l’acquisto di una casa più grande. C’è anche maggiore cautela da parte delle banche che sono diventate più selettive nella concessione di prestiti in un clima di rallentamento economico (in Italia il Pil si è contratto in due degli ultimi tre trimestri) che in prospettiva potrebbe far aumentare i crediti incagliati.
C’è poi un altro aspetto da considerare: le erogazioni di mutui stanno rallentando a ritmo più veloce rispetto alla contrazione delle compravendite immobiliari, che nella prima metà dell’anno sono calate del 16%. Ciò vuol dire che il mercato delle case è parzialmente sorretto da quegli italiani che acquistano un immobile senza ricorre alla leva finanziaria. Magari con l’idea che il mattone (asset reale) potrà contrastare gli effetti della svalutazione della moneta alimentati da un’inflazione che dal 2022 sta evocando nell’immaginario collettivo lo scenario degli anni ’80.I dati confermano questo movimento: nel secondo trimestre dell’anno solo il 40,1% delle compravendite residenziali sono state assistite da mutuo, contro un 50,2% registrato nel corrispondente trimestre 2022. «Continua quindi a crescere il numero di privati e famiglie che, alla luce di un’analisi dell’elevato costo degli interessi per nuovi mutui residenziali, sceglie di ricorrere all’utilizzo dei propri risparmi senza sottoscrivere un nuovo mutuo per realizzare il proprio progetto di acquisto casa», spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it.Quanto costa oggi un mutuo? Prendendo in considerazione un esempio tipico di mutuo acquisto casa – 140mila, valore immobile 220mila e durata 25 anni – un richiedente di 35 anni può ottenere oggi sul mercato un miglior tasso variabile pari al 4,71% che corrisponde a una rata mensile di 796 euro. Per la stessa operazione il miglior tasso fisso finito si colloca al 3,88% con una rata mensile di 729 euro, inferiore di 67 euro rispetto alla rata dell’omologo mutuo a tasso variabile.
Tra gli altri aspetti, va rilevato che stanno poi rallentando le surroghe, quelle operazioni con cui un mutuatario sposta il proprio debito presso un’altra banca che offre condizioni migliori. Perché nel corso del terzo trimestre è proseguita la crescita degli indici di riferimento Euribor (quelli che influenzano le rate variabili, crescita che va avanti dal 2022) ma la novità è che questa è stata affiancata da un incremento degli indici Eurirs (su cui vengono tarati i mutui a tasso fisso, il 20 anni è passato dal 2,87% di giugno al 3,42%). Di conseguenza, il rincaro dei mutui a tasso fisso, sta frenando la domanda di surroga spinta dalla volontà di proteggere il proprio mutuo da ulteriori balzi delle rate. Nel terzo trimestre le surroghe hanno occupato il 27% delle richieste sul canale online contro il 36% del primo trimestre. A marzo 2023 il rischio di credito relativo al totale dei prestiti alle famiglie è risultato di poco superiore all’1%. «Stiamo assistendo ad un ulteriore lieve incremento sui tassi di default, sia a livello di imprese che di famiglie. Un incremento che rimane comunque marginale, soprattutto in ambito famiglie – commenta Simone Capecchi, Executive Director di Crif -. Per le imprese il dato da monitorare con maggior attenzione è quello della liquidità disponibile. Per ora non assistiamo a fenomeni di credit crunch, ma sappiamo che le strette monetarie messe in atto per contrastare l’inflazione portano generalmente ad una contrazione del credito».
Stando alle previsioni della Bussola Crif-Mutuisupermarket.it, anche gli attenti criteri di offerta degli ultimi anni e la domanda delle famiglie più prudente, manterranno i tassi di default su valori inferiori alle passate crisi economiche.Lato famiglie, a sostenere la dinamica di resilienza e sostenibilità del debito hanno contribuito sia il comportamento virtuoso da parte di coloro che in tempi non sospetti hanno scelto il tasso fisso su livelli eccezionalmente bassi, nonché gli interventi attuati dal governo a supporto del reddito delle famiglie in un contesto di inflazione elevata.Su questo fronte, l’aumento dei tassi incide infine anche sulla composizione della domanda di mutuo per fasce di età. In particolare, la fascia di richiedenti giovani under 36 anche nel terzo trimestre 2023 mantiene il suo peso attorno al 31% del totale richieste. L’aumento del costo del denaro – a parità di reddito – riduce infatti in maniera sensibile il capitale ottenibile tramite un nuovo mutuo casa; questa progressiva riduzione di capacità di acquisto ha contribuito a spingere una parte crescente del segmento di mercato under 36 a rinviare la decisione di acquisto casa e quindi di richiesta mutuo casa. Nei prossimi mesi l’attesa proroga per il 2024 delle agevolazioni previste dal Fondo di garanzia prima casa Consap e le nuove offerte mutuo dedicate al segmento under 36 – con tassi scontati per i giovani e durate sino a 40 anni – dovrebbero contribuire a sostenere la domanda di questo importante segmento di mercato, stabilizzandone il suo peso sul totale delle richieste.