In un quadro di tassi di interesse calanti investire in un immobile torna competitivo rispetto al titolo di Stato a otto anni che oggi offre il 2,88% netto. Da Milano (3,3%) a Roma (3,9%), da Napoli (4,1%) a Torino (4,4%), i quartieri dove vince il mattone e quelli dove perde. La periferia è più redditizia, ma c’è un’eccezione…
Comprare per mettere in affitto
La discesa del costo del denaro porta con sé anche la diminuzione del rendimento degli investimenti obbligazionari e, quindi, anche per dei titoli di Stato. Per chi possiede Btp, e in questi due anni di tassi alti ha realizzato forti plusvalenze, si può porre il tema di dismettere alcune posizioni e puntare su investimenti alternativi. In questo quadro, ha senso allocare risorse nel mattone? Per i piccoli e medi risparmiatori l’unica strada praticabile è quella classica dell’appartamento da mettere a reddito con l’affitto. Per vedere quanto può rendere abbiamo provato a fare due conti partendo da prezzi di acquisto e canoni richiesti oggi nelle principali città per un’abitazione da 80 metri quadrati, ricorrendo al database, aggiornato a fine settembre, del portale immobiliare.it. Poiché ipotizziamo che la casa venga locata con un contratto libero della durata di legge, ovvero otto anni, il confronto viene effettuato con un Btp di pari durata.
La rendita a Milano
Il titolo considerato è il Btp 2,5% con scadenza 1° dicembre 2032, che il 15 ottobre scorso, quando abbiamo fatto la rilevazione, rendeva al netto il 2,88%. Per il calcolo del rendimento netto della locazione abbiamo invece ipotizzato che la cedolare secca più l’Imu equivalgano al 35% del canone. Il risultato generale non fa altro che ribadire una regola ben nota dell’immobiliare: meno valgono le case più rendono, perché sono più rischiose e hanno meno prospettive di rivalutazione. Ma scendiamo nel particolare. Cominciando da Milano, dove la performance netta media come in tutte le otto città considerate è più alta di quella del Btp. Nel caso del capoluogo lombardo è al 3,3%. Qui pubblichiamo per motivi di spazio i risultati relativi solo a venti zone: le migliori dieci e le peggiori dieci dal punto di vista del rendimento. Le più redditizie superano il 4% netto, ma sono tutte nell’estrema periferia. Ponte Lambro tocca il 4,4%, Baggio il 4,3%, Bovisa il 4,2%. Per contro tutte le dieci zone meno performanti hanno prezzi di vendita molto elevati. Nel Centro storico, dove per 80 metri servono 861mila euro si ricavano 3.140 euro lordi, che corrispondono a un netto del 2,3%. Stessa performance per altre due aree top, come Moscova-Repubblica e Arco della Pace-Pagano.
Roma, Napoli, Torino
Scenario diverso nella Capitale, dove tutte le zone della città superano il Btp, con la sola eccezione del Centro storico che però, con il 2,8%, si ferma a ridosso del benchmark. La media cittadina si attesta al 3,9%, ma la Borghesiana fa segnare 4,7%, Trigoria il 4,5%, il Lido di Ostia il 4.4%. I quartieri residenziali di pregio come l’Aventino o i Parioli rendono il 3%. A Napoli le case in affitto rendono in media il 4,1%, ma nelle zone popolari come il rione Sanità (5,6%), Poggioreale (5,4%), Barra (5,4%) si supera agevolmente la barriera del 5%. Anche qui c’è solo una zona dove non si arriva alla performance del Btp e si tratta ancora una volta della più pregiata, Posillipo-Marechiaro, dove ci si ferma al 2,7%. Il Vomero, con il 2,9%, è poco sopra. A Torino tutte le aree cittadine hanno rendimenti superiori a quelli dei Btp. La media sale al 4,4%, con Aurora e Barriera Milano che toccano il 6,7% netto, staccando di molto Borgo Vittoria, al secondo posto con il 5,3%. I risultati peggiori sono quelli delle due zone con i prezzi più cari: Gran Madre e il Centro storico fanno segnare il 3,1%.
Palermo, Genova, Bologna e l’eccezione Firenze
A Palermo la performance media è del 4,9% con Oreto che però garantisce un punto in più. Tutti i quartieri presenti nel database di immobiliari battono il Btp, il risultato peggiore è quello di Libertà, con il 3,4%. Il rendimento medio di Genova è al 4,5%, con il Ponente che arriva al 6,5%. Due aree di pregio, Quarto-Quinto-Sant’Ilario e Albaro Sturla, sono lievemente sotto il Btp. A Bologna la media è del 4,1%, con San Donato che tocca il 4,3%. L’unica area con performance inferiore al titolo di stato è quella dei Colli, con il 2,7%. Infine, Firenze registra il 3,5%, con Campo di Marte che tocca il 3,9% mentre Mantignano è al minimo con il 2,6%. Il capoluogo toscano costituisce un’eccezione alla regola perché i rendimenti più alti si registrano nelle aree più care, ma c’è anche una spiegazione: nei quartieri più ricercati dai turisti i proprietari preferiscono gli affitti brevi e le case destinate alla locazione di lunga durata sono poche e care.